• Dr. Thiago Torres

IMOBILIÁRIO - Desafios na Compra de IMÓVEIS


O dinheiro envolvido é alto. Tome CUIDADO ANTES para não SOFRER DEPOIS.

Quando as pessoas assumem a ideia de comprar um imóvel, significa que muitas etapas da vida se passaram e ela conseguiu juntar algumas economias. É fácil concordar que, pelo menos no Brasil, juntar dinheiro para comprar um imóvel é tarefa árdua, porque a proporção salário médio do trabalhador versus valorização dos imóveis é injusta. Principalmente se comparada - a proporção - com 15 ou mais anos atrás. Portanto, podemos concordar que a geração das pessoas que vivem em meados dos anos 2010 é corajosa e aguerrida, quando se trata do tema COMPRA DE IMÓVEL.

Tirando o fato mencionado acima acerca das proporções financeiras, vários são os riscos de se comprar imóveis em um país como o Brasil. Pasmem, a intenção dos autores com esse texto não é inviabilizar a compra de imóveis, muito pelo contrário. A intenção aqui é justamente alertar quem pretende comprar imóveis para conhecer os problemas e então conseguir se prevenir para NÃO TER PROBLEMAS FUTUROS.

Vamos comentar sobre alguns problemas:

Quando falamos de problemas com imóveis, é fato que os valores não são nada leves. É extremamente desagradável e amargo, por exemplo, comprar uma casa e descobrir depois de um ano que ela é disputa de um inventário entre diversos herdeiros. Naturalmente o negócio deve ser desfeito, mas muito provavelmente já gastaram grande parte do dinheiro que você pagou e você gastará com advogados e custas processuais para reavê-lo, sem contar o longo tempo para isso (e as enormes ressacas morais e dores de cabeça ao contar para a família sobre o péssimo problema ocorrido).

Outrossim, é possível comprar um apartamento na praia (ou na sua cidade mesmo) e depois de pouco tempo, descobrir que o imóvel está indo a leilão por conta de débitos condominiais que superam a ordem de R$ 100.000,00 (cem mil reais). As situações elucidadas aqui são comuns! Inclusive, também é comum haver combinações desses problemas.

Há, inclusive, muitos outros problemas que podem preocupar os adquirentes de um imóvel além dos que já citamos logo acima (imóvel em inventário ou com débitos de condomínios), podemos citar como exemplo execuções tributárias, desapropriação, zoneamento inadequado, falta de contratos, golpes bancários, ações trabalhistas na qual recai penhora sobre o imóvel, falta de habite-se, construtoras que atrasam a obra, contratos que só beneficiam uma das partes, construtora que entrega metragem menor que o prometido para economizar material, cobrança de taxas abusivas, pessoas que vendem mais de uma vez o mesmo imóvel, inquilino indesejado, usucapião e vários outros problemas. Vários mesmo!

Quem deve arcar com os problemas:

Segundo a legislação brasileira, em se tratando de imóveis, as obrigações são chamadas de PROPTER REM, que em uma tradução livre, do latim para o português, significa que as obrigações são “em razão do bem”. Podemos interpretar também que “acompanham o bem”. Como exemplo de obrigação propter rem, podemos elencar como exemplos tributos relativos ao imóvel e os débitos de condomínio.

Apenas para ilustrar a questão acerca dos débitos de condomínio, colacionamos abaixo o artigo 1345 do Código Civil atual:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Ademais, segundo a renomada doutrinadora do Direito Maria Helena Diniz[1], sobre obrigações propter rem, “o titular do direito real é obrigado, devido a sua condição, a satisfazer certa prestação”. Outro famoso doutrinador, Flavio Tartuce[2], diz que as obrigações propter rem são obrigações híbridas, por manterem-se entre os direitos patrimoniais e os direitos reais, perseguindo a coisa onde quer que ela esteja, ou seja, tem caráter hibrido por não decorrer da vontade do titular, mas ainda sim decorrer da coisa.

Concluindo e simplificando em poucas palavras: quem comprou o imóvel deve arcar com débitos gerais decorrentes do imóvel, além dos tributos.

“Para todo mal, há cura”:

Duas frases encabeçam esse trecho do texto. A primeira, é o trecho da música “A Cura” do artista Lulu Santos, usado no subtítulo. Já a segunda frase que quero dar ênfase, é um ditado popular dito muitas vezes pelo meu finado avô: “é melhor prevenir do que remediar”.

Lembrando os ensinamentos desses sábios homens, em conversa com a minha sócia, Dra. Juliana Tambor - especialista e diretora da área imobiliária da Torres & Tambor Advogados - decidimos criar um trabalho exclusivo, visando disponibilizar aos clientes interessados, um trabalho que seja economicamente viável e que efetivamente facilite e gere segurança jurídica para a compra do imóvel.

Trata-se de uma análise completa tanto da pessoa física ou jurídica que está vendendo o imóvel, quanto de todos os detalhes da vida pregressa do imóvel em si. Isso evita o efeito roleta russa, que pode ser fatal com o pretendente comprador do imóvel.

Esse trabalho criado pelos sócios da Torres & Tambor Advogados, e, portanto, exclusivo, englobará, dentre outros aspectos, as seguintes pré-definições:

  1. Análise de ações trabalhistas contra o vendedor do imóvel;

  2. Análise de ações de naturezas cíveis ou tributárias contra o vendedor do imóvel;

  3. Análise de ações de naturezas cíveis ou tributárias contra eventual empresa do vendedor do imóvel - intuito de evitar eventual desconsideração da personalidade jurídica que possa prejudicar o patrimônio;

  4. Análise de eventuais penhoras (de qualquer natureza) recaídas sobre o imóvel;

  5. Verificação junto ao cartório sobre a autenticidade e regularidade do registro do imóvel;

  6. Verificação da existência de tributos recaídos sobre o imóvel;

  7. Verificação de eventuais débitos condominiais;

  8. Análise de eventual contrato de locação sobre o bem e devidos apontamentos para geração de segurança;

  9. Consultoria prestando esclarecimentos ao adquirente do imóvel sobre o contrato de compra e venda, seja o bem novo ou usado, de construtora ou pessoa física para evitar golpes;

  10. Pesquisa sobre reclamações gerais sobre o bem e/ou sobre o vendedor ou inquilino;

  11. Pesquisa sobre zoneamento;

  12. Diversos outros itens.

Encerrando enfim o texto, podemos dizer que o auxílio de um especialista para realizar a compra do tão sonhado bem - que custou tão caro e privou o comprador de tantos outros bônus que a vida pode proporcionar com esse dinheiro - pode evitar um dos inúmeros pesadelos que infelizmente existem em nosso país com quem compra um imóvel. Se o imóvel estiver sendo comercializado por uma construtora, ou mesmo por um corretor, é óbvio que as pessoas serão mais preparadas do que o comprador (considerando que ele não seja corretor de imóveis). Por isso, é extremamente necessário um acompanhamento de um advogado para certificar todo o processo da venda e da remessa de dinheiro e, ao mesmo tempo, a entrega do bem em qualidade compatível ao ofertado.

Portanto, dessa forma, o adquirente do imóvel terá a segurança em saber (i) o que está comprando e (ii) de quem estará comprando, tendo, portanto, uma segurança ímpar em suas mãos que servirá, inclusive, como agregação de valor ter esse útil material quando decidir vender o imóvel.

[1] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 27ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

[2] TARTUCE, Flavio. Manual de direito civil: volume único. 2ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012.


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